摘 要

报告核心观点

REITs试点阶段，已有11只聚焦重点区域、重点行业的优质项目公募REITs上市，项目经营稳定、累积较多可分配利润，投资者热情高涨，产品涨幅可观。今年1月 REITs 税收新规出台，实现了 创设 REITs 阶段的所得税递延，大大降低了原始权益人在创设公募 REITs 时的税务负担，有利于提振其参与热情。此外，全球对比来看，税收新政后，我国公募 REITs 全流程税负压力适中，具有一定竞争力。高分红、风险适中的公募 REITs 获市场认可，有望进一步发展扩容。但健康发展离不开政策进一步完善和支持，包括交易、估值、扩募、内控等制度完善和投资者教育加强等。

REITs试点阶段，项目优质、投资者热情高涨

经济转型阶段，公募REITs 被赋予盘活存量资产、降低杠杆率等宏观积极意义。2021年6月21日首批公募 REITs 正式上市交易。首批 9 只公募 REITs底层项目以长三角、珠三角、京津冀优质环保类、高速类、产业园、物流园类为主，区域经济实力较强，且项目运营能力突出。2021 年经营稳中向好，已积累较高可分配利润，并有 5 只提前分红。目前上市的11只公募REITs市场认可度较高，上市以来平均涨幅超 47%，流通盘较小、成交活跃。从投资者结构来看，以战投、券商自营 、保险等为主，随着公募REITs基金运营快满一年，更多符合条件的FOF资金有望加入。

REITs税收新政推出，原始权益人税负压力大大减轻

1月29日，财政部和税务总局联合发布REITs试点税收政策。该新规明确：1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时，适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；2对于转让形成的资产评估增值企业所得税递延至 REITs 募资完成后再缴纳；3）原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施 REITs 份额对应的资产转让评估增值，企业所得税递延至实际转让 REITs 份额时再缴纳，原始权益人通过二级市场增持 REITs份额时按先进先出原则处理。此次3号文大大减轻了原始权益人在设立环节的税负压力，有利于提升其参与公募 REITs 的积极性。

全球对比来看，新规后我国 REITs 全流程税负压力适中

此次税收新政大幅降低了原始权益人在设立REITs 环节 的税负，甚至我们所得税递延的优惠已经优于美国伞形 REITs 结构设计的优惠，不过所得税减免方面不如新加坡和香港。目前我国公募 REITs 采用“ ABS+ 公募基金”形式，在项目运营环节 ，所得税主要的压力在于项目公司，可以通过“股债”的结构设计大大抵减。在针对投资者分红与转让的所得税水平低于美国但高于免征所得税的香港。结合三个环节的总体情况，从与全球 REITs主要市场的整体税收负担对比上看，我国REITs整体税负压力适中 、税制日益完善 ，为我国基础设施公募REITs的壮大发展提供了良好的税务基础。

我国公募REITs 发展建议与未来展望

公募REITs 产品符合多方利益，在我国经济转型的过程中有广阔发展空间。但公募 REITs 进一步健康发展仍需政策支持，如 1）推动底层项目扩容，2）进一步优化交易结构，3）完善交易、估值配套服务 ，4）加强投资者教育，5）强化 REITs 内控， 6 ）推动 REITs 高质量扩募等。在公募 REITs 扩容发展的过程中，要重点 关注底层项目的资质，不同类别项目关注点有所不同，如高速公路的地理位置、区域禀赋是影响车流量的核心因素；产业园类关注资产区位因素、项目运营能力、行业分布等 。此外，项目的估值定价是否合理、公募REITs管理人能力、未来扩募情况等方面也是考量因素 。

风险提示：公募REITs 运营风险，价格变动风险， 数据统计估算偏差 。

REITs试点阶段，项目优质、投资者热情高涨

公募REITs应时而生，首批REITs底层项目是集中在重点区域的优质项目，经营稳中向好。随着我国经济结构转为存量经济时代，以及低利率环境等都为REITs发展提供了外在条件。公募RE ITs也被赋予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观积极意义。2021年6月21日首批公募REITs正式上市交易。同年12月新增2只上市。首批9只公募REITs底层项目以长三角、珠三角、京津冀优质环保类、高速类、产业园、物流园类为主，区域经济实力较强，且项目运营能力突出。根据其公告的2021年三、四季报经营数据年化对比2020年来看收入普遍上行，毛利率也大多上行。但也注意到，2021年四季度净利润环比三季度有所下滑，主要受运营季节性、费用计提、收入下降等影响。整体来看，产业园、物流园大多出租率较高、租金稳定，环保类全年处理量有所提升，高速类较去年全年受疫情影响有所修复。