来源： 财鉴

房地产税是最近热议的楼市话题，其实这个话题每年都会被拿出来讨论，属于老生常谈的话题。

前几天，房产大象发过一篇文章，梳理了房地产税的一些冷门知识点。（不妨戳链接回顾：说了好多年，房地产税到底有多「难产」?这次财税司司长发话了 ）

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对大多数人来说，之所以如此关心房地产税，是因为房子是每个人绕不开的话题，房地产税出台后，会不会影响房价涨跌？对个体买房会有什么影响？

关于这些问题，房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士给出了专业解读。

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两个房地产税冷门知识

想要看懂房地产税，首先要弄清楚两个问题：

第一，什么是直接税？

直接税是指税负不能转嫁，由纳税人直接负担的税收。如个人所得税、土地使用税、房产税等。

第二，现行试点城市的房产税，征收的标准是什么？

事实上，上海在2011年1月28日就开始房产税的试点，当时上海的房产税试点，也是议论纷纷。从现在上海的房价来看，房产税的试点并没有对上海房价起到实质性的调控作用。

上海现行房产税的征收对象主分两类，一类是上海居民家庭的二套及以上住房，另一类是非上海居民家庭在上海新购的住房。

在上海，有两种情况可以免征房产税。第一，上海居民家庭只有一套房。第二，上海居民家庭的二套房，与家庭首套房的住房建面相加，家庭人均住房建面不超60㎡。

再来看征收标准，2021年上海房产税的年税率，分界线为73482元/㎡。

所购房屋单价小于等于上述价格，适用税率0.4；大于上述价格，适用税率0.6。

计算公式：

当年度应纳税额=新购住房应征税的建筑面积×新购住房单价×70%×税率

重庆和上海，同一天开始房产税试点，征收对象略有区别。重庆面向主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房，以及外地人在重庆购买的第二套房。

征收税率也不同于上海，根据独栋商品住宅和高档住宅建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价来计算。

如果是3倍以下，征收0.5%；如果是3倍（含3倍）到4倍，征收1%；如果是4倍（含4倍）以上，征收1.2%。

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房地产税不会降房价

房地产税到底什么时候出台？对购房者的影响是什么？税率怎么算？房价会降吗？

第一，房地产税出台是大概率事件，但审议法案一般要经过多重审核，目前一审还没开始，短时间内还出不来。我国土地属性极为复杂、房屋种类繁多，如何保证征收的公平性，是个大难题。

第二，房地产税出台后，受影响较大的是对房产过度占有、多套房、大户型、高价格的家庭，对于只拥有一、两套中小户型的家庭影响不大。

第三，从国际做法看，房地产税是一种地方税、长期税，税率一般不太高，多为1%~3%，我国也不太可能超过1%。但结合因城施策、精准调控的形势，不排除个别房价上涨过快的城市会超过1%。

第四，房地产税不会对房价产生太大影响。上海、重庆2011年就开始试行征收房产税，结果并没有给市场带来很大冲击。

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三点建议应对房地产税

房地产税出台后，影响最大的将会是名下有多套房产的家庭，尤其是投资客。

针对这类群体，王波博士给出三点建议：

1、提前做好购置房产的面积规划，可通过赠予等形式，转让给子女或亲友。

2、投资一定要选择租金回报率高的房子，毕竟房产税确实会增加持有成本。

3、如果各地税率不一样，尽量不要把房子买在同一个城市或地区。